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L’emploi dans le secteur immobilier en Tunisie

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Le secteur immobilier indique la santé économique d’un pays. En Tunisie, ce secteur n’est pas épargné par la crise. En effet, entre la dégringolade du dinar et l’inflation, les promoteurs sont pris dans l’engrenage de ne pas pouvoir baisser leur prix tout en étant dans l’impossibilité d’écouler rapidement la vente de leurs biens immobiliers. De l’autre côté, les banques les poursuivent également avec les dettes. Le contexte morose conduit ainsi à la baisse du volume de transactions immobilières pour l’année dernière. Le point sur la situation de ce secteur.

Les signes d’essoufflement de ce secteur ne datent pas d’hier mais elle s’est beaucoup aggravée depuis 2011. Les causes en sont nombreuses. Il y a premièrement l’augmentation des prix de terrain. Entre 1984 à 2019, ils ont augmenté de 45 %. Le prix des matériaux de construction a aussi flambé de 60 % et la hausse de la main d’œuvre encore plus pire à 100 %. Ces hausses sont dues en partie à l’application de la TVA de 13 %mais aussi au manque d’encadrement de la législation.En guise d’exemple, un citoyen ayant acheté un bien il y a 10 ans et qui souhaite le revendre à un tarif exorbitant au décuple de son ancien prix n’aurait pas à s’acquitter de l’impôt sur le bénéfice.

De leur côté, les promoteurs immobiliers ne sont pas mieux avantagés par ces hausses car ils sont aussi confrontés à la crise. Pour le moment, ils peuvent encore bénéficier de la capacité de remboursement de leurs dettes avec la flexibilité des banques. Ce qui leur permet de maintenir les prix actuels des biens immobiliers(Ils sont d’ailleurs obligés de le faire face à la chute de la demande). Mais s’ils construisaient 16 000 logements par an en 2010, l’année dernière ce chiffre n’a pas dépassé 8 000 constructions.

D’autre part, l’accès aux crédits immobiliers bancaires est devenu plus compliqué avec la hausse du taux d’intérêt frôlant jusqu’à 9,5 %. Le taux de marché monétaire a presque doublé depuis la période post révolutionnaire. Rembourser un prêt immobilier sur 20 ans avec un tel taux d’intérêt signifie payer plus d’intérêts que le coût du bien en question. Or, les foyers qui dégagent un revenu assez conséquent dans les environs de 6000 dinars ne sont pas nombreux. Ce qui empêche la majorité des couples ayant un revenu moyen d’accéder au financement bancaire.Et cela impacte aussi sur la baisse de vente de l’immobilier et l’allongement de la durée de l’écoulement des logements. D’autant plus que le coût du logement dans le Grand Tunis est hors de portée du pouvoir d’achat des familles à revenus moyens avec le prix de mètre carré oscillant entre 2 000 à 8 000 dinars et les petits appartements S+2 à plus de 200 000 dinars. En guise de rappel, la hausse du prix de l’appartement est de 10,8 % pour l’année 2018 et du prix de logement et de terrain de 10,7 % et de 7,4 %. Ainsi, même si les autorités ont supprimé les autorisations permettant aux Libyens et Algériens d’accéder à l’achat des biens immobiliers en Tunisie, cela n’a pas beaucoup séduit les milliardaires étrangers ni renfloué les caisses de l’Etat.

Le blanchiment d’argent est aussi une difficulté rencontrée par ce secteur. Selon l’instance libyenne de lutte contre la corruption, le secteur immobilier est le plus concerné par cette contrebande de devises dans les deux pays.

Les solutions à toutes ces difficultés consistent à réduire les impositions sur le secteur, à faciliter l’obtention des terrains constructibles pas chers aux promoteurs pour qu’ils puissent couvrir leurs dépenses et proposer un coût plus abordable. Les mesures comme l’abandon de l’autorisation de l’acquisition des biens immobiliers pour les libyens et Algériens et l’amélioration du choix des matériaux pour réduire le coût de la construction.

On enregistre 3100 promoteurs immobiliers dont 750 sont actifs dans le pays. D’autres ont déjà arrêté leur service faute de rentabilité de ce secteur. Ce qui signifie peu d’offres d’emplois. Les baisses des chiffres d’affaires des 3 sociétés immobilières cotées en bourse, jusqu’à plus de la moitié des revenus indiquent aussi cette inexistence du recrutement. En effet, l’offre dépassant la demande entraîne non seulement le délai de l’écoulement de vente de biens immobiliers mais aussi la menace pesant sur l’activité de la promotion immobilière et les activités liées (BTP, menuiserie en alu et en bois…).

Notons que ce secteur dynamique propose de nombreux postes qui peuvent attirer les jeunes en quête d’emploi. Citons entre autres le commercial immobilier, le prospecteur immobilier, le négociateur immobilier qui s’occupe des étapes de transactions jusqu’à la signature de vente au notaire, l’agent immobilier qui conseille les éventuels acquéreurs et les aide pendant la transaction. On retrouve également l’agent mandataire dont le rôle s’apparente à un agent négociateur. Ces emplois sont accessibles aux jeunes sortant des écoles de commerce ou ayant suivi une formation juridique. Sur notre site, il existe de temps en temps des offres d’emplois pour le commercial immobilier. Ceux qui peuvent trouver un financement peuvent quant à eux, se lancer dans la promotion immobilière.Une machine qui peut rouler si l’Etat prend les mesures nécessaires pour le sauver car plus tard, on pourrait parler d’une restructuration dans l’absence des solutions efficaces.

La situation des promoteurs fait partie des problèmes urgents à résoudre pour faire décoller le secteur immobilier. Ces professionnels risquent le surendettement à cause de la surtaxation qui commence à peser lourd sur leur budget. Cela parce qu’ils ont des engagements envers les banques, or leur capacité à rembourser les crédits bancaires dépendent des autres facteurs. Or, avec la poursuite de la baisse des ventes de l’immobilier, ils risquent ne plus trouver le moyen d’honorer leurs dettes envers les établissements financiers. Ces propos sont celui du président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers (CSNPI) FahmiChaâbane. Il a indiqué que les dettes bancaires des promoteurs atteignent 5,2 milliards de dinars. Et ce en raison de la baisse considérable de vente et la cherté de l’immobilier hors de portée du pouvoir d’achat des clients. De plus, le taux d’inflation est resté à 7,4 % pour l’année 2018, alors que la FMI a déclaré que ce taux devrait atteindre 8,1 % l’année dernière. Le président de la CNSPI a aussi ajouté que la proposition sur l’augmentation du taux de TVA pour l’année 2020 finira par mettre le secteur dans un état d’agonie.Notons que cette augmentation de droits d’enregistrement ne concerne que les immeubles coûtant plus de 500 000 dinars. La solution préconisée par F Chaâbane est de faire baisser la taxe sur la valeur ajoutée de 13 % à 7 % pour ralentir la hausse du prix immobilier tout en renforçant la capacité d’achat des citoyens.

Il a aussi avancé une solution pour dynamiser le secteur en ouvrant l’accès à l’acquisition des biens immobiliers à tous les étrangers, sans distinction de nationalités.Comme ce qui se passe aux Emirats, Espagne, Portugal etc. Notons enfin que la crise de ce secteur s’est aussi aggravée avec l’entrée des spéculateurs qui ont causé la hausse vertigineuse du prix du terrain     

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